外国人可以在马来西亚购买房产，但不是“任何房子都能买”。真正需要先确认的是：房产所在州、产权与用途、最低价格条件、是否需要州政府批准，以及2026年起外国买家的住宅转让印花税。
本文重点面向在吉隆坡与雪兰莪生活、工作或准备长期居住的外国买家。涉及土地法、税务、贷款与个别州属审批时，请以律师、州土地局、HASiL 与银行最终确认结果为准。
马来西亚土地事务由州属高度参与管理。联邦《国家土地法典》第433B条规定，非马来西亚公民及外国公司取得土地或相关权益，原则上需要州政府事先批准；不同州再叠加自己的最低价格、物业类别和审批条件。
但仍要确认州属最低价格、title restriction、土地用途，以及项目或单位有没有额外限制。
永久产权描述的是持有期限，不会自动取消州政府批准、最低价格或 title 上的限制。
需要结合州属、地区、土地类别和个别 title 判断。不要把“外国人可买土地”写成全国通用结论。
旧文章把多个州属、MM2H 与非 MM2H 条件放进同一张表，容易让读者误以为门槛长期固定。实际上，州政府可以调整条件，项目也可能因物业类型、地区、开发项目状态或特定计划而不同。
联邦直辖区土地局提供转让同意（Consent）程序，但公开页面未必把所有外国人最低价格条件集中列在同一页。为了避免把旧数字当作2026固定政策，本文不把 KL 门槛写死。
PTGS 的外国人购房页面在 2026年4月仍明确要求外国买家按 Foreigner Consent 程序申请，并引用 Selangor PTG Circular 1/2014。
PTGS 官方材料列明，Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang 等地区的外国人房产最低价格门槛为 RM2,000,000；其他地区或特殊计划必须再按最新州属通告确认。
HASiL 的 2026 预算税务问答说明，自2026年1月1日起，相关非公民住宅房产转让文书采用 8% 单一税率。是否属于法定住宅，以印花税法律定义与评税为准。
Solicitors’ Remuneration Order 2023 的一般转让收费表：首 RM500,000 为 1.25%，其后至 RM7.5m 的部分为 1%；特定发展商住宅交易适用另一张折扣收费表。
包括 foreigner consent 申请费、注册费、查册、估价、银行文件、贷款印花税及其他 disbursements。金额应由律师和银行按个案列明。
外国买家的现金预算至少应同时考虑：首付 + 住宅转让印花税 + 律师费 / disbursements + 州属批准费用 + 贷款相关费用 + 交房后的管理费、保险与装修预算。
Bank Negara Malaysia 的 Foreign Exchange Policy 允许非居民向马来西亚持牌银行取得 Ringgit 融资，用于马来西亚的 real sector activities；官方历史澄清也明确允许金融机构向非居民提供购买或建造马来西亚房产的融资，最终仍受银行自己的信用评估。
HASiL 2026 年更新的 Real Property Gains Tax 页面把非公民且非永久居民列为 Schedule 5 Part III。按当前税率，持有期前五年出售的应课税收益适用 30% RPGT；第六年及以后为 10%。
| 持有时间 | 非公民、非永久居民当前 RPGT | 说明 |
|---|---|---|
| 2年内 | 30% | 针对 chargeable gain，不是对整个售价征收。 |
| 第3年 | 30% | 以 HASiL 对 acquisition / disposal date 的规则计算。 |
| 第4年 | 30% | 出售前应让税务或律师团队计算可扣除项目与应课税收益。 |
| 第5年 | 30% | 不要套用马来西亚公民第5年的税率。 |
| 第6年及以后 | 10% | Part III 当前仍保留 10% 税率。 |
可以存在这种交易，但 Freehold 只代表产权期限，不代表自动免除州政府批准、最低价格或 title restrictions。仍需按具体州属和物业核查。
不建议用“无限套”作为宣传说法。每一笔购房仍需符合州属、价格、物业类别、融资和审批条件；应逐套确认。
HASiL 的 2026 预算税务问答说明，自2026年1月1日起，相关非公民住宅房产转让文书适用 8% 单一税率；永久居民及物业法定类别需按实际情况判断。
本文不把旧的 RM1 million 数字写成2026永久固定门槛。签约前应由律师按 PTGWP 当前规定、title 和物业类别确认具体资格。
PTGS 当前仍通过 Foreigner Consent 程序审批。官方材料列明 Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang 等地区最低价格为 RM2 million；其他地区、物业类别或特殊计划应再次确认。
不是全国自动适用。MM2H 与各州房地产购买条件是不同层面的规则，是否有特别门槛要看对应州属的最新政策。
可以申请。BNM 的外汇政策允许相关非居民融资，但实际 LTV、利率、期限和审批条件由银行逐案决定。
资料核对日期：2026年8月15日 ｜ 建议复核：2026年11月15日，或联邦预算、州土地局、HASiL / BNM 出现新政策后立即复核。
如果你在比较 KLCC、TRX、Mont Kiara、Bangsar 或 Desa ParkCity，可以先从家庭人数、通勤、学校、预算、产权与外国人购房条件一起筛选。
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