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🏙️ 吉隆坡买房与持有成本指南

DBKL 门牌税怎么交？Cukai Taksiran 计算、付款与过户指南

在吉隆坡买房后，除了管理费、水电和贷款，还会接触 DBKL Cukai Taksiran（门牌税 / Assessment Tax）。本文说明它是什么、怎么算、每年什么时候交、2026 年付款渠道，以及买卖房屋后如何更新业主资料。
  • 由 DBKL 向吉隆坡房产所有人征收
  • 每年分两期缴付：2 月 28 日与 8 月 31 日
  • JomPAY Biller Code：6981
2026 快速信息

先记住这 3 项

  • 查账单 / 付款：DBKLBayar、Pay@KL、PBTPay 等
  • JomPAY：6981（DBKL – CUKAI TAKSIRAN）
  • 2026 年下半年截止：31 August 2026
快速概览

先分清：DBKL 门牌税不是水费，也不是管理费

Cukai Taksiran 是地方政府针对房产征收的 Assessment Tax。即使物业没有出租、没有住人，也不能因为“没有用水电”就默认不需要处理门牌税。
门牌税 / Assessment Tax

Cukai Taksiran 是什么？

DBKL 对吉隆坡房产所有人征收的地方政府税，用于城市服务、维护和发展。
Annual Value × Rate

怎么算？

基本公式是 Annual Value（Nilai Tahunan）× Assessment Rate（Kadar）。不同物业类型适用不同百分比。
一年两期

什么时候交？

每年两次：第一期在 2 月 28 日前 / 当日，第二期在 8 月 31 日前 / 当日缴付。
计算与费率

🧮 DBKL 门牌税怎么计算？

DBKL 官方 FAQ 的基本计算方式是：Nilai Tahunan（Annual Value）× Cukai Taksiran 百分比。Annual Value 对建筑物而言，是 DBKL 估计该物业一年合理可取得的总租金价值；不是买房价格，也不是你实际每月租金的简单相加。
住宅

4%

DBKL 当前 FAQ 列出的 Residential Building / Bangunan Kediaman assessment rate。
服务式公寓

7% / 5%

Serviced Apartment / Pangsapuri Servis：DBKL FAQ 按“36 平方英里范围内 / 外”列出不同百分比。具体物业应以 DBKL 账户资料为准。
低成本住宅

2%

Low-cost Flats / Rumah Pangsa Kos Rendah。

官方计算示例

DBKL FAQ 举例：Annual Value = RM13,200，Rate = 4%，则 Assessment Tax = RM528 / 年，即每 6 个月 RM264。你的实际账单还可能显示 capping、余额、notice charge 或其他项目，因此付款以当前 DBKL Bill 为准。

不要自己用房价 × 4%

住宅常见 4% 是 Assessment Rate，不是房价税率。计算基础是 DBKL 确定的 Annual Value，而不是 SPA 成交价。
缴费周期

📅 一年交几次？什么时候截止？

DBKL Cukai Taksiran 不是一年只交一次，而是分为两个 term。建议业主直接把 2 月和 8 月加入日历提醒。
Jan – Jun

28 February

第一期 / Penggal Pertama。DBKL 账单说明每年须在 2 月 28 日前或当日缴付。
Jul – Dec

31 August

第二期 / Penggal Kedua。DBKL 2026 年 7 月 29 日再次提醒，2026 第二期最迟 31 August 2026 缴付。

2026 年一个重要变化：不再寄实体账单

DBKL 在 2026 年第二期缴费提醒中明确表示，Cukai Taksiran 已不再寄送实体账单。业主应主动在线查询账单，避免因为“没收到信”而逾期。
付款

💳 DBKL 门牌税怎么查、怎么交？

2026 年 DBKL 官方提供多种线上付款方式。对于海外或经常不在马来西亚的业主，建议优先保留可线上查询账单和付款记录的渠道。
推荐：查账 + 付款

DBKLBayar

可查询账户、账单、statement 并进行线上付款；官方说明可使用信用卡 / 借记卡及 DuitNow。
手机银行

JomPAY

Biller Code：6981，官方名称为 DBKL – CUKAI TAKSIRAN。Ref 信息应以当期账单 / 银行界面要求为准。
多种渠道

其他官方渠道

PAY@KL、PBTPay、Touch ‘n Go eWallet、Maybank、Bank Islam、BSN、Pos Malaysia 等。

JomPAY：6981

DBKL 官方在线付款页面当前列出的 Assessment Tax JomPAY Biller Code 为 6981，名称为 DBKL – CUKAI TAKSIRAN。付款前请核对自己的 Assessment Tax Account Number 和当期账单。
责任

🏠 门牌税通常是谁负责？房东还是租客？

DBKL 对 Cukai Taksiran 的定义是向 property owner / pemilik harta 征收。因此，房屋所有人应把门牌税视为持有物业时需要管理的地方政府税项。
法定账户管理重点

业主 / Owner

DBKL 官方定义中，Cukai Taksiran 是对房产所有人征收的税。业主应确保账户资料正确并按期缴付。
租房时先看合同

租客 / Tenant

普通住宅租客通常不是 DBKL 门牌税账户的主要管理对象。如果租约另有费用分担安排，应以实际 Tenancy Agreement 为准。

不要把门牌税和公寓管理费混在一起

Management Fee / Sinking Fund 是 JMB / MC 或物业管理体系的费用；DBKL Cukai Taksiran 是地方政府税。两者可以同时存在。
电子账单

📱 没收到纸质账单，怎么查？

2026 年 DBKL 已提醒公众，不再寄发实体 Cukai Taksiran Bill，因此业主需要改成主动在线查询。
  • 使用 DBKLBayar 查询 Assessment Tax 账户、账单和 statement
  • 使用 PAY@KL 查看 / 支付 Cukai Taksiran
  • 使用 PBTPay 处理支持的 Assessment Tax 付款
  • 保留付款 receipt / transaction record
  • 每年 2 月和 8 月主动查询，不要等待纸质信件

海外业主尤其要注意

如果你长期在中国或其他国家，建议把 DBKLBayar / Pay@KL 作为固定检查项目，并保留自己的 Assessment Tax Account Number。这样不会因为信件地址变更或长期不在马来西亚而错过缴费。
欠款与执行

⚠️ 逾期会怎样？

DBKL 的 Assessment Tax Bill 说明，如未在规定期限内缴付，可依据《1976 年地方政府法令》第 147 条产生 late notice charge；DBKL 2026 年官方提醒也要求业主尽早付款，避免欠款和 enforcement action。

不要把旧账单上的固定金额当成永久罚款标准

DBKL 的历史 / 样本账单可能显示具体 Notice Charge，例如某些账单显示 Form E charge。由于收费和执行状态与账户及当期通知有关，网页不建议把一个旧样本金额写成所有账户长期固定罚款；应以你当期 DBKL Bill / Notice 为准。
  • 逾期后先登录 DBKLBayar 查看最新应付总额
  • 不要只按原账单金额自行转账
  • 确认是否已有 Notice Charge / Form E / 其他欠款项目
  • 付款后保存 receipt 和最新 statement
买卖房屋

🔄 买了房以后，DBKL 门牌税账户要改名吗？

需要注意。房产完成买卖后，如果 DBKL Assessment Tax 账户仍然是前业主名字，之后查账、账单地址和出售物业时都可能变得麻烦。
线上办理

eJPPH

自 2023 年 4 月 1 日起，Assessment Tax 业主姓名及 correspondence address 变更须通过 DBKL ePenilaian & Hartanah Portal 线上申请。
文件准备

准备文件

常见资料包括身份证 / 护照 / SSM、SPA 相关页面、Assessment Tax Bill；继承等情况还可能需要死亡证明 / 遗嘱。

不要只改邮寄地址，却忘记账户业主资料

DBKL eJPPH 将“Change of Owner”和“Change of Correspondence Address”列为线上服务。买房后建议检查两项资料是否都正确。
过户文件

📄 eJPPH 更改业主资料通常要准备什么？

DBKL JPPH 当前页面列出的线上更名资料包括以下项目。具体个案所需文件仍以 eJPPH 最新要求为准。
  • 身份证 / Passport / SSM 副本
  • Sale & Purchase Agreement（包括首页、第二页 / 已盖印页、购买价格 schedule、买卖双方签名页）
  • Assessment Tax Bill information
  • 如适用：Death Certificate / Will

eJPPH 查询热线

Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta：03-2617 1031 / 1032 / 1033；Email：snjpph@dbkl.gov.my。
空置物业

🏚️ 房子空置，可以申请减免吗？

DBKL 目前仍提供与 Cukai Taksiran Vacancy Allowance / Refund 相关的申请表和条件文件。是否符合资格、可退金额、申请期限及证据要求，应以 DBKL 当期规定为准。

不是“空置就自动免门牌税”

空置并不等于自动停止计税。需要按 DBKL 规定提出申请，并符合相关条件。若你准备长期空置物业，可以先向 JPPH 查询 Vacancy Allowance 的最新申请要求。
持有物业

✅ 中国买家持有吉隆坡房产，建议这样管理门牌税

如果你平时不常在马来西亚，最容易忘掉的不是金额，而是缴费时间和业主资料更新。
  • 买房交接时取得 Assessment Tax Account Number
  • 确认前业主是否已经结清交割前应付税款
  • 完成买卖后检查 DBKL 业主姓名和 correspondence address
  • 每年 2 月和 8 月主动查询账单
  • 付款后保存电子 receipt / statement
  • 出售房屋时把最新缴费记录交给律师 / 买方核对
  • 不要把 DBKL Cukai Taksiran 与管理费、Air Selangor 水费或其他政府税项混为一谈
联系方式

☎️ DBKL 门牌税常用联系方式

涉及付款余额先查 DBKLBayar；涉及业主更名、地址、Annual Value 或评估资料，可联系 JPPH。
Cukai Taksiran WhatsApp

012-566 0341

DBKL 2026 第二期 Assessment Tax 提醒中公布的 Cukai Taksiran WhatsApp 查询号码。
JPPH Hotline

03-2617 1031 / 1032 / 1033

Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta，用于业主更名、地址更新及相关评估事务查询。
DBKL Main Line

03-2617 9000

DBKL 官方总机。
FAQ

❓ 常见问题

它是 DBKL 向吉隆坡房产所有人征收的 Assessment Tax，用于提供城市服务、维护和发展 Kuala Lumpur。中文常称“门牌税”。
不是。DBKL FAQ 列出的住宅 Assessment Rate 为 4%，但计算基础是 DBKL 确定的 Annual Value（Nilai Tahunan），不是 SPA 成交价。
每年两期：第一期应在 2 月 28 日前或当日缴付，第二期应在 8 月 31 日前或当日缴付。
DBKL 官方在线付款页面当前列出的 Cukai Taksiran JomPAY Biller Code 为 6981，名称为 DBKL – CUKAI TAKSIRAN。
DBKL 在 2026 年第二期缴费提醒中明确表示，已不再寄送实体 Cukai Taksiran Bill，业主应通过线上渠道主动查询。
自 2023 年 4 月 1 日起，业主姓名和 correspondence address 的变更通过 DBKL ePenilaian & Hartanah（eJPPH）Portal 在线申请，并按要求上传身份证明、SPA 和 Assessment Tax Bill 等文件。
不是自动免除。DBKL 有 Vacancy Allowance / Refund 相关申请机制，但需要符合条件并提出申请；具体以 DBKL 最新规定为准。

在吉隆坡买房，别只算房价，也要管理好长期持有成本

门牌税、管理费、水电、保险和房屋维护都会影响实际持有成本。需要中文协助了解吉隆坡项目、房产交接或业主持有事项，可以联系 LIOR REN。
WhatsApp 咨询吉隆坡房产
Source & Review

资料来源与更新说明

本文为一般生活与房产持有信息指南，不构成税务或法律意见。Assessment Tax 金额、Annual Value、payment status、late charge、owner record 及申请资格，应以 DBKL 最新账单、DBKLBayar / eJPPH 账户和官方通知为准。
  • DBKL Cukai Taksiran：https://www.dbkl.gov.my/cukai-taksiran
  • DBKL Online Payment / JomPAY：https://www.dbkl.gov.my/kemudahan-bayaran/pembayaran-dalam-talian
  • DBKLBayar：https://dbayar.dbkl.gov.my/
  • DBKL ePenilaian & Hartanah：https://ejpph.dbkl.gov.my/
  • DBKL FAQ：https://www.dbkl.gov.my/soalan-lazim-mengikut-jabatan
资料核对：2026 年 8 月
建议复核：2027 年 1 月，或 DBKL 费率、Annual Value 政策、付款渠道、截止日期、电子账单和更名流程发生变化时立即更新。